供给不足导致房价难以下跌

目前出台的调控措施直指高房价，但我们认为不可能达到立竿见影的效果。房地产投资和开发都有一定的周期，在短期内市场还未完全走出悲观预期的情况下，供给不可能有明显改善。从去年12月份的数据看，当月房屋竣工面积同比增速为10.9%，新开工面积为34.19%，分别比11月下滑了38.84%和159.42%。我们认为，这有可能是地产商预期到未来不确定性的调整，提前降低新开工面积或有意推后竣工面积，这种悲观心理的体现将直接导致2010年上半年可供面积的缩小，供需缺口的扩大将使房价继续维持高位。从购置土地面积看，2009年12月累计为3.19亿平米，同比下滑18.9%，比11月扩大3.5%，从绝对量看，2009年的购置面积低于以往6年任何一年的面积，这说明在地价飞速上涨的情况下，开发商整体的拿地意愿并没有充分释放，土地购置面积的缩减也影响了未来住房面积的供给。

我们认为，2009年房地产市场的销售火爆更多的是得益于去库存化的加速，2007年—2008年积累的库存迅速释放，而2009年当年形成的直接供给非常有限。从我们统计的8个重点城市的去库存化周期数据看，2010年1月以来，这些城市平均去库存化速度都处于近3年来的历史低位，经过2009年三季度以来的充分释放，我们认为，目前这些城市正步入库存化的真空期，一些房价较为合理的城市可能会加大开发投资，从而步入补库存的阶段，而前期房价涨幅较高的城市可能暂停再库存化的过程，这些城市价升量缩的态势可能进一步持续。

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